Prenájom nehnuteľnosti

Ak vlastníte nehnuteľnosť a rozhodli ste sa ju prenajímať, treba poznať niekoľko podstatných faktov. V prvom rade, ak aj nie ste podnikateľ a prenajímate nehnuteľnosť ako bežný človek – fyzická osoba – máte povinnosť z tohto príjmu platiť daň. Výška dane závisí aj od toho, aké výdavky si dokážete uplatniť v súvislosti s prenajímaním nehnuteľnosti. Čítajte, čo je dôležité vedieť o prenájme nehnuteľností v súvislosti s jeho zdanením.

 

manželia vypĺňajú daňové priznanie

zdroj: pexels.com

 

Zákonné limity

Príjmy z prenájmu nehnuteľností rieši v prvom rade Zákon o dani z príjmov a čiastočne – čo sa nájomných zmlúv týka – aj Občiansky zákonník. Z pohľadu účtovného samozrejme aj Zákon o účtovníctve. Na to, aby ste sa zorientovali, nepotrebujete doktorát z práva a k nemu vyššie odborné účtovnícke vzdelanie. Kompletné informácie aj so zodpovedanými otázkami vypracovali odborníci Finančnej správy.

 

Základné fakty

  • základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je rozdiel medzi príjmami a výdavkami z prenájmu
  • pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky
  • nie je možné vykázať ani daňovú stratu, ak sú výdavky vyššie ako príjmy z prenájmu
  • od dane je oslobodený príjem z prenájmu nehnuteľnosti nepresahujúci 500 € v zdaňovacom období – za rok
  • do základu dane sa zahrnú len príjmy z prenájmu nad 500 € – nie vrátane, ale od
  • vynaložené daňové výdavky musia byť preukázateľné daňovou evidenciou alebo účtovníctvom
  • príjmy z prenájmu sú pasívne – ak sú jediným príjmom, nemožno z nich uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane
  • daňovú povinnosť z príjmov z prenájmu – ak vznikne – treba splniť podaním daňového priznania

Príjem z prenájmu je nájomné za zdaňovacie obdobie, teda za rok. Odporúčame doň v nájomnej zmluve zahrnúť aj cenu energií, aby ste si ju mohli uplatniť vo výdavkoch.

 

Do výdavkov môžeme zahrnúť

  • náklady na energie – elektrická energia, plyn, voda, teplo
  • bežné služby spojené s nájmom – poplatky za prístup do internetu, televíziu, využívanie výťahu, osvetlenie v spoločných priestoroch, odvoz odpadu
  • ostatné výdavky špecifikované nájomnou zmluvou – cena zariadenia, vrátane spotrebičov
  • iné výdavky – daň z nehnuteľnosti, poistenie, úroky z hypotéky, príspevky do fondu opráv, odpisy – ale iba ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

 

Náš tip

Daňovo uznateľné výdavky na kúpu zariadenia sú tie, ktoré neprevyšujú 1700 € za každý kus nábytku alebo spotrebiča. Ale pozor, nevzťahuje sa to na vstavaný nábytok a vstavané spotrebiče – ak nemáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku.

 

Zaradiť či nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku?

Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť, teda aj bežný človek – nepodnikateľ ju môže zaradiť alebo nezaradiť do svojho obchodného majetku. Možnosť, ktorú si vyberie, má vplyv na uplatnenie výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu, ale aj na daň pri predaji pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti.

manželia diskutujú pri rátaní nákladov nájmu

zdroj: pexels.com

V čom je rozdiel?

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môže si jej majiteľ do daňových výdavkov uplatniť aj výdavky na:

  • obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti
  • jej technické zhodnotenie
  • opravy a udržiavanie
  • iné súvisiace výdavky spojené s používaním: výdavky na energie, úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv, daň z nehnuteľnosti, úroky z úverov a pôžičiek na nákup prenajímanej nehnuteľnosti, poistenie

Ak prenajímateľ nemá nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, nemôže do daňových výdavkov súvisiacich s prenájmom uplatniť výdavky súvisiace s:

  • obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti
  • jej opravou alebo technickým zhodnotením
  • poistením a daňou z nehnuteľnosti

Tieto výdavky sú považované za súvisiace s využívaním jeho osobného majetku na osobnú spotrebu. Tieto výdavky si ale môže uplatniť pri predaji nehnuteľnosti.

 

Viete, že…

… ak prenajímajú nehnuteľnosť manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, môžu sa dohodnúť, či bude príjem z prenájmu zdaňovať len jeden z nich alebo obaja v ľubovoľnom pomere? Tu je logické vybrať si tú správnu – výhodnejšiu možnosť. 

 

Nie je to až tak zložité…

…ako to asi na prvé prečítanie vyzerá. Je to ale náš pohľad, pretože sa tejto téme venujeme profesionálne. Dane súvisiace s prenájmom sú pomerne špecifická téma, a ak si nie ste istí, neváhajte sa na nás obrátiť. Tak, ako nemusíte vedieť, ako sa pestuje, zberá, skladuje, praží a balí káva, môžete si ju denne vychutnávať. Rovnako nepotrebujete ovládať všetky nuansy legislatívy a detaily účtovníctva súvisiace s prenájmom a jeho zdanením. Na to sme tu my, radi vám poradíme a urobíme, čo treba pre vás a za vás.  

Občianske združenia a dane

V každej demokratickej krajine funguje tretí sektor, čiže mimovládne neziskové združenia. Neraz zastupujú štát, verejné či samosprávne inštitúcie tam, kde nemajú dostatočnú flexibilitu, akcieschopnosť či adresnosť. Občianska spoločnosť je životaschopná a nezanedbateľná sila, ktorá dokáže rozhýbať aj stojaté vody v mnohých oblastiach nášho života. Dnes sa pozrieme na povinnosti občianskych združení z pohľadu daní a účtovníctva.

 

mladý tím občianskeho združenie diskutuje

zdroj: pexels.com

Občianske združenia a podnikanie

Neziskové organizácie fungujú v našej krajine najmä podľa zákona č. 83/1990 Zb. o združovaní občanov. Z princípu neziskových združení vyplýva, že neboli založené alebo zriadené na podnikanie. Nikto im však nemá právo zakazovať podnikať. Z pohľadu zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov daňovníci, ktorí nie sú zriadení alebo založení na podnikanie, sú považovaní za právnické osoby zriadené podľa osobitných predpisov.

Neziskové organizácie by sa nemali primárne zaoberať podnikateľskou činnosťou. Každý, kto v treťom sektore pôsobí ale vie, že je to často nevyhnutnosť. Prostriedky z členských príspevkov, darov, grantov, dotácií či 2 % darovaných zo zaplatenej dane totiž mnohokrát na činnosť nestačia. Občianske združenia teda za určitých podmienok môžu podnikať a prostriedky takto získané by mali byť použité na činnosť združenia. Podnikanie však nemôže byť hlavná činnosť občianskeho združenia.

 

Vedeli ste, že …

ministerstvo vnútra, ktoré registruje občianske združenia a vedie ich register, môže odmietnuť registráciu neziskovky, ktorá sa chce venovať primárne podnikaniu? Podobne môžu úradníci ministerstva vnútra už registrované občianske združenie rozpustiť, ak zistia, že sa namiesto svojich cieľov a činnosti venuje ako prvoradej činnosti podnikaniu.

 

Podmienky podnikania občianskych združení

  • podnikanie musí byť uvedené v stanovách občianskeho združenia
  • ďalšie podmienky sú totožné s inými podnikateľskými subjektmi
  • občianske združenie musí mať oprávnenie na vykonávanie podnikateľskej činnosti
  • rovnako musí byť registrované u správcu dane pre daň z príjmov

Registrácia občianskeho združenia u správcu dane

Občianske združenia vykonávajúce svoju hlavnú činnosť a zároveň nepodnikajúce nie sú povinné registrovať sa na daňovom úrade. Výnimkou je vznik povinnosti zrážať daň či preddavky na daň, ak neziskovka začne zamestnávať a platiť zamestnancov.

Ak občianske združenie chce podnikať po zmene stanov – ak v nich nemá podnikateľskú činnosť – a získaní oprávnenia na podnikanie, zo zákona mu vznikne povinnosť registrácie u správcu dane pre daň z príjmov. S termínom maximálne do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom získalo oprávnenie podnikať. Ak neziskovka dostane živnosť 13.8.2021, má povinnosť registrovať sa do 30.9.2021.

Daňové priznanie občianskeho združenia

Podľa zákona o dani z príjmov občianske združenie nemusí podať daňové priznanie a odviesť daň v prípade príjmov:

  • ktoré nie sú predmetom dane
  • z ktorých sa daň vyberá zrážkami
  • z členských príspevkov, ktoré sú oslobodené od dane
  • z reklamy do výšky 20 000 € za zdaňovacie obdobie

Ak občianske združenie dosiahne príjmy z podnikateľskej činnosti, ktoré sú predmetom dane, musí podať daňové priznanie tak, ako všetky podnikajúce právnické a fyzické osoby. Jedinou výnimkou je prípad, kedy občianske združenie síce má oprávnenie na podnikanie, ale nedosiahlo z podnikateľskej činnosti žiadne príjmy v príslušnom zdaňovacom období. Vtedy nemá povinnosť podať daňové priznanie.

 

Náš tip

Musíme pochváliť odborníkov z Finančnej správy, ktorí pripravili podrobný informačný materiál k podnikaniu nielen občianskych združení, ale všetkých daňovníkov nezriadených alebo nezaložených na podnikanie. Môžeme ho považovať za výkladový základ k daňovej a účtovnej problematike mimovládok.

 

spojené ruky na znak tímovej spolupráce

zdroj: pexels.com

Neziskovka a podnikanie…

… nie sú antonymá, čiže sa navzájom nevylučujú. Je jasné, že občianske združenia nebudú podnikať podľa klasického hesla: „levně nakoupit, draze prodat“. Podnikanie neziskoviek zvyčajne súvisí s oblasťami ich činností a prioritne nesmie byť ich hlavnou činnosťou, ale sekundárnou, podporujúcou primárny cieľ. Občianske združenia, ktoré podnikajú, sú právnické osoby a majú aj daňové povinnosti. Prakticky totožné – až na pár výnimiek – ako ostatné podnikateľské subjekty. Ak v otázkach daní a účtovníctva pre občianske združenie potrebujete poradiť, sme vám k dispozícii.

Ako založiť s.r.o.

Ak sa chystáte založiť „eseročku“, vybrali ste si v našej krajine najobľúbenejšiu formu podnikania. Chcete to vybaviť na tri kliky, na počkanie či do troch dní? Áno, sú krajiny, kde sa to takto dá, ale takéto zázraky na Slovensku zatiaľ nečakajte. Na založenie vlastnej spoločnosti s ručením obmedzeným si vyhraďte čas, pevné nervy, a pripravte sa na pomerne komplikovanú „administratívnu jazdu“. Ak čas nemáte – kto ho dnes má, všakže? – my vám ho ušetríme a eseročku pre vás vybavíme a založíme.

 

zdroj: pexels.com

Aký je postup založenia s.r.o.?

Keďže bežný človek určite nezakladá s.r.o. tak často ako platí účty, znalosť postupu naozaj nepatrí do všeobecného vzdelania a bežnej gramotnosti. Postup je daný legislatívne a štát, v ktorom spoločnosť zakladáte, vám určuje všetky podmienky a aj celý administratívny proces. Kompletné, overené a aktuálne informácie garantované Ministerstvom spravodlivosti sú k dispozícii na ústrednom portáli verejnej správy. Celý proces založenia s.r.o. môžeme zhrnúť do viacerých postupne nasledujúcich krokov a pridáme aj pár tipov z praxe:

 

1.   Výber obchodného mena a sídla

  • vo verejne dostupnej databáze obchodného registra si overte, či vami vybrané obchodné meno už niekto iný nepoužíva
  • ak si to nepreveríte a dôjde k zhode obchodných mien, odmietnu vám registráciu
  • ak máte sídlo nie vo vlastných priestoroch, súhlas vlastníkov nehnuteľnosti musí byť podpísaný úradne osvedčenými podpismi

 

2.   Výber predmetu podnikania, určenie štatutárov

  • na predmet podnikania musíte mať živnostenské oprávnenie
  • ak živnosť nemáte, vydajú vám ju do 3 pracovných dní od doručenia všetkých potrebných dokumentov
  • ak nezakladáte „jednochlapovú“ – aby sme boli korektní, tak kľudne aj „jednodámsku“ – s.r.o., jeden zo spoločníkov musí byť správcom vkladu spoločnosti
  • výška vkladu jedného spoločníka musí byť minimálne 750 €
  • vklady všetkých spoločníkov spolu – teda základné imanie spoločnosti – musia byť najmenej 5000 €
  • vklad spoločníkov môže byť aj nepeňažný

 

3.   Príprava zakladateľských dokumentov

  • k podaniu návrhu na zápis do obchodného registra treba priložiť zakladateľské dokumenty
  • ak má s.r.o. jedného zakladateľa, ide o zakladateľskú listinu
  • v prípade viacerých spoločníkov je potrebná spoločenská zmluva
  • ak je sídlo spoločnosti v nájme, je potrebná nájomná zmluva alebo úradne osvedčený súhlas vlastníka
  • ak je zakladateľ vedený v zozname daňových dlžníkov, je potrebný aj súhlas správcu dane

 

4.   Registrácia spoločnosti

  • elektronicky prostredníctvom služby Návrh na zápis, zmenu a výmaz údajov v obchodnom registri s kvalifikovaným elektronickým podpisom
  • osobne prostredníctvom jednotného kontaktného miesta – zvyčajne na živnostenskom oddelení okresného úradu
  • ak sú zakladatelia spoločnosti evidovaní v zozname dlžníkov, súd registráciu odmietne
  • lehota na zápis do obchodného registra je 2 pracovné dni, deň zápisu je termínom začiatku podnikania

 

5. Oznamovacie povinnosti po registrácii

  • do 30 dní od začatia podnikania je potrebné spoločnosť zaregistrovať u miestne príslušného správcu dane, ktorý pridelí DIČ
  • ak má s.r.o. aspoň jedného zamestnanca, treba ju do 8 dní od začatia podnikania registrovať v zdravotnej a Sociálnej poisťovni

4 ľudia zakladajú s.r.o.

zdroj: pexels.com

Ako rýchlo sa to dá?

Založenie bežnej s.r.o. dokážeme aj na Slovensku zvládnuť za týždeň, presnejšie za 7 pracovných dní. Ak chcete založiť eseročku ako platiteľ DPH, celý proces môže trvať aj niekoľko týždňov. Napriek tomu, že podania v súvislosti so založením s.r.o. riešite elektronicky, vybavovacie úkony konkrétnych inštitúcií nečakajte obratom. Takáto agenda sa dostáva „na stôl“ priebežne, rozhodujúci v súvislosti so zákonnými lehotami vybavenia je dátum podania.

Neplatí to však celkom, v praxi je reálne rozhodujúci aj termín, kedy je vaša žiadosť konkrétnemu úradníkovi alebo sudcovi pridelená a začne ju vybavovať. Paradoxom je aj to, že vy síce komunikujete elektronicky, ale viaceré štátne inštitúcie vám musia napríklad výzvy na doplnenie údajov zasielať „papierovo“, čiže klasickou poštou. Takto sa môžu niekoľkodňové zákonné lehoty predĺžiť aj na niekoľko týždňov.

 

Založenie s.r.o…

…je v našej krajine pomerne zložitý proces so zákonom danými podmienkami a postupmi, ktoré treba splniť a dodržať. Základnou podmienkou je bezúhonnosť a „čistý štít“, čo sa týka daní a odvodov. Ak na procesné úkony súvisiace so založením s.r.o. nemáte čas, respektíve ho viete využiť inak, nechajte to na nás. Sme vám k dispozícii a všetko potrebné vybavíme pre vás a za vás. Profesionálne a čo najskôr, ako to bude možné, bez stresu a zbytočných komplikácií.

Rozdiel medzi platcom DPH podľa §7 a §7a

Ak nakupujete tovar či službu zo zahraničia alebo ich tam dodávate, máte povinnosti voči štátu z pohľadu DPH. Zákon o DPH (ďalej ZDPH) prešiel k 1. januáru tohto roka zmenami a ďalšie zmeny platia od 1. júla 2021. Niektoré sa netýkajú len právnických osôb a podnikateľov, ale aj fyzických osôb, čiže bežných ľudí, ktorí si cez internet objednávajú zo zahraničia čokoľvek. Napríklad semienka jahôd z Číny…vážne, aj také zásielky preclievajú naše colnice a roznášajú naše poštárky. Nebudeme sa radšej zamýšľať nad uhlíkovou stopou balíčkov putujúcich spod Himalájí cez pol zemegule pod Tatry a poďme k DPH. Pozrime sa bližšie najmä na §4, §7 a §7a aktuálneho ZDPH, týkajúce sa zmien registračnej povinnosti DPH.

 

detail ženských rúk pri rátaní na kalkulačke

zdroj: pexels.com

 

Najdôležitejšie zmeny

Aby sme boli objektívni, zmeny v zákone o DPH nie sú ďalším rozmarom ministra financií. Zákon č. 344/2020, ktorým sa mení a dopĺňa Zákon č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty preberá nadnárodnú právnu úpravu zo smerníc Rady Európskej únie.

Z viacerých zmien môžeme pokladať za najdôležitejšie:

  • možnosť opravy základu dane pri nevymožiteľnej pohľadávke
  • definovanie a úpravu pravidiel predaja tovaru na diaľku – donedávna zásielkového predaja – v rámci únie, ale aj z iných krajín
  • zmeny pravidiel určenia miesta dodania pri predaji tovaru na diaľku
  • zavedenie „zákonnej fikcie“ pri predaji tovaru na diaľku
  • zrušenie oslobodenia od daňovej povinnosti pri dovoze zásielok s hodnotou do 22 €, ako eliminácie narúšania hospodárskej súťaže medzi dodávateľmi tovarov z EÚ a dodávateľmi z tretích štátov
  • zavedenie nových pravidiel predaja tovaru využitím elektronického komunikačného rozhrania
  • povinnosť preukázania odoslania alebo prepravy tovaru pri vývoze
  • rozšírenie osobitných úprav uplatňovania dane

zavedenie osobitnej úpravy na priznávanie a platbu dane pri dovoze tovaru

 

Vedeli ste, že…

… zákon o DPH bol od svojho „zrodu“ v roku 2004 novelizovaný a zmenený celkom 44 – slovom štyridsaťštyrikrát? Za 17 rokov pozoruhodné číslo. Nebudeme pátrať po príčinách, musíme dať ale klobúk dole pred kolegyňami a kolegami z našej brandže, ktorí zmeny nielenže stíhajú registrovať, ale aj bezchybne aplikovať v praxi.

 

Registračná povinnosť

V rámci registračnej povinnosti došlo v ZDPH k zmenám osobitnej úpravy, uplatňovanej zdaniteľnou osobou so sídlom alebo prevádzkarňou na Slovensku, a aj k zmene registračnej povinnosti z iného dôvodu.

  • ak zdaniteľná osoba nie je registrovaná podľa § 4 ako platiteľ dane, bude jej pridelené IČ DPH na účely uplatnenia osobitnej úpravy
  • ak zdaniteľná osoba dosiahne v tuzemsku obrat pre registráciu platcu DPH podľa § 4 – viac než 14 000 € alebo požiada o dobrovoľnú registráciu, zostane jej po registrácii rovnaké IČ DPH, ktoré jej bolo pridelené na účely uplatnenia osobitnej úpravy
  • ak zdaniteľná osoba dosiahne alebo má dosiahnuť obrat z iného členského štátu EÚ 14 000 a viac €, musí podať žiadosť o registráciu podľa § 7 ZDPH a zostane jej rovnaké IČ DPH, aké mala pridelené na účely uplatňovania osobitnej úpravy
  • rovnako zostáva rovnaké IČ DPH aj tomu, kto sa musí zaregistrovať pre DPH z dôvodov uvedených v § 7a ZDPH, čiže ak prijíma alebo dodáva službu z alebo do iného členského štátu EÚ
  • vyššie uvedené platí rovnako pre kúpu tovaru či služby, ako aj pre ich dodanie
  • daňový úrad vydá osvedčenie o registrácii a pridelí IČ DPH najneskôr do 7 dní od podania žiadosti o registráciu
  • dňom uvedeným v osvedčení o registrácii pre daň sa zdaniteľná osoba stáva platiteľom dane

detail prstov počítajúcich na kalkulačke

zdroj: pexels.com

 

Náš tip

Kompletné znenie Zákona o DPH aj so zmenami platnými od 1.1.2021 a 1.7.2021 je k dispozícii na webe Finančnej správy Slovenskej republiky. V dokumente nájdete aj komentáre, metodické pokyny, usmernenia a formuláre k aktuálnym zmenám.

 

Kedy je teda potrebné odviesť DPH?

Pri kúpe tovaru či služby zo zahraničia alebo ich dodaní? Nuž vždy, keď to prikazuje zákon. Vieme, že to vonkoncom nie je také jednoduché. Vieme aj to, že prakticky aplikované znalosti legislatívy súvisiacej s DPH naozaj nepatria do bežnej, dajme tomu finančnej gramotnosti. Keďže nemôžeme – a našťastie ani nemusíme – všetci vedieť všetko, môžeme smelo delegovať. Ak si neviete rady s DPH v súvislosti s obchodovaním so zahraničím, sme k dispozícii. Tykáme si aj s DPH a radi vám profesionálne pomôžeme.

KONTAKTUJTE NÁS